Если Вы решили продать, обменять свою недвижимость или просто купить, то пред вами возникает проблема оценки своего недвижимого имущества. Основные этапы продажи недвижимости мы рассмотрели в статье «Как продать свою квартиру». В данной статье речь пойдет конкретно о том, как все же оценить свое жилье.
В вышеуказанной статье мы вкратце затрагивали вопрос оценки недвижимости. Данной информации в принципе будет достаточно для осуществления экспресс оценки жилой недвижимости. Давайте рассмотрим более подробно, что такое оценка недвижимости вообще, какие способы оценки недвижимости существуют и какие используются методы при осуществлении оценки недвижимости.
Оценку собственности на рынке недвижимости могут осуществлять несколько субъектов, это:
1. Профессиональные оценщики, осуществляющие оценочную деятельность самостоятельно (частная практика), либо на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом;
2. Агентства недвижимости и риэлторы (он-лайн оценка);
3. Частные физические лица.
Оценочные организации осуществляют свою деятельность на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В данном нормативном акте дается определение оценочной деятельности, под которой понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Также в законе указаны субъекты данной деятельности, к ним относятся физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями вышеуказанного Федерального закона (далее - оценщики).
Агентства недвижимости и риэлторы осуществляют оценку недвижимости (в основном жилой) исходя из своего опыта работы, на рынке используя при этом сравнительный подход (см. ниже). Физические лица, к которым можно отнести как покупателей, так и продавцов осуществляют оценку также как и риэлторы только они обладают меньшим опытом купли-продаж объектов недвижимости и меньшей информацией для сравнительного анализа. Как правило, при оценке своей жилой недвижимости собственники завышают рыночную стоимость объекта, что приводит к увеличению времени продажи объекта и потере потенциальных покупателей.
Из вышеуказанного очевидно что оценка осуществленная профессионально будет наиболее точно указывать на стоимость того или иного объекта недвижимости. Данная оценка всегда заказывается при покупке жилой недвижимости в ипотечный кредит, это неотъемлемое требование банков. Такой вид оценки недвижимости является платным, стоимость варьируется от 2500 до 4000 т.р.
Однако если вы начали продавать свою недвижимость, то данный вид оценки не совсем подойдет. Почему? Во первых оценив таким способом свою недвижимость вы все равно не всегда сможете ее продать именно по такой цене, в любом случае с вами будут торговаться. Во вторых оценка производится на конкретный период времени, рынок же в свою очередь может меняться. В третьих, конечно же, это дополнительные расходы.
Поэтому оценку недвижимости при ее продаже лучше осуществлять при помощи профессиональных риэлторов, которые работают на рынке недвижимости длительное время и имеют определенный опыт и знания в этой области. Ну а если есть какое-то недоверие к оценке, которую осуществил риэлтор, вы всегда сможете перепроверить ее, используя те же методы оценки, о которых речь пойдет ниже.
Стоимость объектов недвижимости можно определить при помощи трех подходов к оценке:
1. Затратный подход – оценка стоимости собственности осуществляется методами основанными на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания, к которой прибавляется рыночная стоимость участка земли как свободного.
2. Сравнительный подход – оценка стоимости собственности осуществляется методами, основанными на сравнении объекта оценки с объектами аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.
3. Доходный подход – оценка стоимости собственности осуществляется методами, основанными на определении ожидаемых доходов от использования объектов оценки.
Первый и третий подходы используются в основном для оценки производственных и специфических объектов. Мы же с вами разберем второй подход – сравнительный.
Основными принципами сравнительного подхода являются принцип спроса и предложения, замещения и вклада.
Первый принцип означает, что при оценке необходимо учитывать какие факторы и как эти факторы повлияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, как повлияет изменение этих факторов на стоимость объекта.
Второй принцип (замещения) означает, что покупатель не будет платить за объект недвижимости больше чем стоит аналогичный объект недвижимости. Иначе если на рынке позиционированы несколько, к примеру, однокомнатных квартир аналогичных друг другу по району расположения, типу жилья, характеристике дома, этажности и состояния по одной цене и в этот же период времени выставляется другой объект по цене выше аналогов, то соответственно купят в первую очередь те объекты, которые дешевле.
Третий принцип основан на материальных вложениях, т.е. это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта при наличии либо отсутствии каких-либо элементов. Элементарный пример наличие ремонта в квартире либо его отсутствие.
Об основных этапах осуществления оценки недвижимости при использовании сравнительного подхода мы поговорим в следующей статье.
| < Предыдущая | Следующая > |
|---|
